Ev tadilatında dikkat edilmesi gerekenler; işin kapsamını ve sırasını doğru kurmak, ruhsat ve komşu izni gereken işleri önceden ayırmak ve işi yazılı teklifle, belgeli bir ustaya vermektir. Tadilat, işlerin yazıya dökülmesi ve keşifle başlar; uygulama söküm, tesisat ve elektrik altyapısıyla sürer, kaplama, boya ve montajla biter. Boya, badana, sıva, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları ile elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri İmar Kanunu’na göre ruhsata tabi değildir; taşıyıcı unsuru etkileyen değişiklikler ise ruhsat gerektirir. Apartmanın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis ile dış cephenin farklı renge boyanması bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını, başka bir daireyle bağlantılı yerlerdeki onarım ise o dairelerin maliklerinin ortak rızasını gerektirir. Tadilat ustası seçilirken Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) belgesine, kalem kalem yazılı teklife ve ödemenin iş aşamalarına bağlanmasına bakılır. Eski evde tadilattan önce elektrik tesisatı ve kaçak akım koruması, su ve gider hatları ile duvarlardaki nem kontrol edilir.
Ev tadilatına nereden başlanır?
Ev tadilatına, yapılacak işlerin oda oda yazıya dökülmesiyle başlanır; kapsam, bütçe ve izin gerektiren işler netleşmeden söküme geçilmez. Kapsam listesi, hangi odada neyin söküleceğini, hangi hattın yenileneceğini ve hangi malzemenin kullanılacağını gösterir. Aynı liste, farklı ustalardan alınan tekliflerin karşılaştırılmasını da sağlar.
Keşif, kapsam listesinin yerinde doğrulandığı adımdır. Eski bir evde duvar açılmadan görülemeyen tesisat ve elektrik hatları, teklifte ayrı bir kalem olarak yazılır. Örneğin yalnız mutfak dolaplarını yenilemek isteyen bir ev sahibi, dolapların arkasındaki su ve gider hattına baktırmadan sipariş verebilir. Dolaplar takıldıktan sonra bir sızıntı fark edilirse yeni dolapların sökülmesi gerekir.
Ustam Sensin’de keşif ücretsizdir. Keşif talebinde hangi odaların yenileneceği, bütçe aralığı ve zaman tercihi paylaşılır. Uzman ekip evi yerinde görür; işin kapsamını, olası zorlukları ve süreyi değerlendirir. Keşiften sonra en geç 3 iş günü içinde iletilen yazılı teklifte işlerin dökümü, malzeme listesi ve fiyatları, işçilik bedeli, tahmini süre ve ödeme planı ayrı ayrı yer alır. Malzemenin kalitesi ve markası için seçenek sunulur; bütçeye uygun çözüm ev sahibiyle birlikte belirlenir ve fiyat ile kalite dengesini Ustam Sensin gözetir.
İşlerin takvimi de kapsamla birlikte planlanır. Dış cephe ve çatı işleri yağışlı aylara bırakılmaz; Meteoroloji Genel Müdürlüğünün (MGM) Antalya için uzun yıllar ortalamasına göre aralıkta 11,9, ocakta 12,4 yağışlı gün görülür.
Ev tadilatı hangi sırayla yapılır?
Ev tadilatı keşif ve izinlerden sonra söküm, tesisat ve elektrik altyapısı, sıva ve su yalıtımı, seramik ve zemin, doğrama, boya, montaj ve son kontroller sırasıyla yapılır. Sıranın mantığı, sonra yapılan bir işin öncekini bozmamasıdır. Ev tadilatının dokuz adımı aşağıdadır.
- Keşif, ölçü ve yazılı teklif.
- Gerekiyorsa ruhsat başvurusu; ortak yerlere veya başka bir daireyle bağlantılı yerlere dokunan işler için kat maliklerinin rızası.
- Söküm ve kırım: eski seramik, dolap, kaplama ve gerekiyorsa sıva.
- Tesisat ve elektrik altyapısı: duvar ve zemin içindeki boru ve kablolar.
- Sıva, alçı ve şap; ıslak hacimlerde su yalıtımı.
- Seramik ve zemin kaplamaları.
- Kapı ve pencere doğraması.
- Boya.
- Mutfak dolabı, vitrifiye, armatür, priz ve aydınlatma montajı; testler ve temizlik.
Duvar ve zemin içindeki tesisat, seramikten ve boyadan önce biter. Çünkü seramik döşendikten sonra yapılan bir boru değişikliği, yeni seramiğin kırılması demektir. Boya ise toz çıkaran işler bittikten sonra yapılır. Banyo tadilatında ankastre bataryanın gövdesi bu yüzden seramikten önce duvara yerleştirilir; seramik bittikten sonra yalnız dış parçaları takılır.
Farklı ustalık dallarındaki ustaların aynı evde art arda çalışması, sıranın gün gün planlanmasını gerektirir. Tadilat işlerinin keşiften teslime tek plan ve tek muhatapla yürütülmesine anahtar teslim tadilat denir. Manavgat’ta anahtar teslim tadilatın kapsamı ve aşamaları Manavgat anahtar teslim tadilat hizmetinde anlatılır.
Ev tadilatı için ruhsat gerekir mi?
Derz, sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması için ruhsat gerekmez; ruhsatlı bir yapıdaki diğer değişiklikler, belediyenin imar yönetmeliğinde sayılan ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratlar dışında, yeniden ruhsata bağlıdır. Ruhsat gereken ve gerekmeyen işlerin ayrımı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesinden gelir. Temeller, ana duvarlar, kolon, kiriş ve perde duvarlar gibi binanın taşıyıcı sistemini oluşturan elemanlara taşıyıcı unsur denir.
İmar Kanunu md. 21’e göre tadilatta sık yapılan işlerin ruhsat durumu aşağıdadır.
| İş | Ruhsat gerekir mi? |
|---|---|
| İç ve dış sıva, derz | Hayır |
| Boya ve badana | Hayır, dış cephe boya ve kaplamalarını belediye belirleyebilir |
| Kapı ve pencere doğraması | Hayır |
| Döşeme ve tavan kaplamaları | Hayır |
| Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri | Hayır |
| Çatı onarımı, kiremit aktarma, oluk ve dere | Hayır, çatının malzemesini ve rengini belediye belirleyebilir |
| Belediyenin imar yönetmeliğinde sayılan, taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar | Hayır |
| Taşıyıcı unsuru etkileyen değişiklikler | Evet |
| Ruhsatlı yapıda yapılan diğer değişiklikler | Evet |
Ruhsat gerekmemesi, apartmanda kat maliklerinin rızasının da gerekmediği anlamına gelmez. Çatı ve yağmur olukları ortak yerdir (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 4); dış cephenin farklı renge boyanması da bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ister (md. 19).
Sit alanlarında, koruma alanlarında ve korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarında ayrıca 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uygulanır. Kanunun 9. maddesine göre bu yerlerde koruma bölge kurulu kararlarına aykırı inşai ve fiziki müdahalede bulunulamaz. Esaslı onarım ve tesisat da inşai ve fiziki müdahale sayılır. Side’nin antik kent çevresindeki yapılarda tadilattan önce koruma kurulu kararları ve koruma amaçlı imar planı kontrol edilir; bu kurallar Side tadilat sayfasında anlatılır.
İki odayı birleştirmek için aradaki duvar kaldırılacaksa ve duvar taşıyıcıysa bu iş ruhsat gerektirir. Apartmanda taşıyıcı sistem ortak yer sayıldığından bu iş için ayrıca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir ve anayapıya zarar verecek değişiklik yapılamaz (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 4 ve 19). Aynı odaların boyanması ve zemin kaplamalarının yenilenmesi ise ruhsat gerektirmez.
Apartmanda tadilat için komşuların izni gerekir mi?
Apartmanda ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis ile dış cephenin farklı renge boyanması bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını; başka bir daireyle tavan, taban veya duvarla bağlantılı yerlerdeki onarım, tesis ve değişiklik ise o dairelerin maliklerinin ortak rızasını gerektirir. Komşu izni kuralları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde yer alır. Aynı maddeye göre kat maliki, kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi; daireleri ayıran ortak duvarları, tavan ve tabanları, binanın taşıyıcı sistemini ve her dairenin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon, su ve elektrik tesislerini ortak yer sayar. Bu iki duruma girmeyen ve anayapıya zarar vermeyen işler için 19. madde bir rıza şartı koymaz. Her kat maliki, kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Kat malikleri yönetim planına uymakla yükümlüdür (md. 18). Tadilatın hangi saatlerde yapılabileceği için bu yüzden önce site veya apartmanın yönetim planına bakılır.
Örneğin banyo zemininin altından geçen gider hattı alt katın tavanıyla bağlantılıdır. Bu bağlantılı yerdeki onarım, iki dairenin maliklerinin ortak rızasıyla yapılabilir; işe başlamadan önce alt kattaki malikin rızası alınır ve yöneticiye haber verilir. Onarım dairenin dışındaki ortak gider hattına uzanıyorsa o kısım ortak yer sayılır.
Tadilat ustası nasıl seçilir?
Tadilat ustası; yapacağı işe uygun MYK belgesine, işi yerinde görüp verdiği kalem kalem yazılı teklife, benzer işlerinin örneklerine, ödemeyi iş aşamalarına bağlamayı kabul etmesine ve ek işleri yazılı onayla yapmasına bakılarak seçilir. Tadilat ustası seçilirken bakılacak beş nokta aşağıdadır.
- Yapılacak işe uygun MYK belgesi.
- İşin tanımını, malzemenin markasını ve miktarını, işçiliği, süreyi ve ödeme planını gösteren kalem kalem yazılı teklif.
- Önceki işlerin fotoğrafları ve müşteri yorumları.
- İş aşamalarına veya teslime bağlı ödeme.
- Ek işin fiyatı ve süreye etkisi için iş başlamadan alınan yazılı onay.
MYK’nin belge zorunluluğu kapsamındaki meslekler arasında boya, seramik, alçı, sıva, su yalıtımı, PVC (polivinil klorür) doğrama, elektrik tesisatı ve sıhhi tesisat bakım onarımı gibi tadilatta sık çalışılan ustalık dalları bulunur. Tadilatta sık yapılan işler ve ilgili MYK yeterlilikleri aşağıdadır (MYK Portal, 24 Eylül 2026).
| İş | MYK yeterliliği |
|---|---|
| Boya | İnşaat Boyacısı, Seviye 3 (11UY0023-3) |
| Seramik ve fayans | Seramik Karo Kaplamacısı, Seviye 3 (12UY0051-3) |
| Alçıpan | Alçı Levha Uygulayıcısı, Seviye 3 (12UY0054-3) |
| Alçı sıva | Alçı Sıva Uygulayıcısı, Seviye 3 (12UY0055-3) |
| Sıva | Sıvacı, Seviye 3 (11UY0024-3) |
| Su yalıtımı | Su Yalıtımcısı, Seviye 3 (12UY0058-3) |
| PVC kapı ve pencere | PVC Doğrama Montajcısı, Seviye 3 (14UY0195-3) |
| Elektrik tesisatı | Elektrik Tesisatçısı, Seviye 3 (15UY0241-3) |
| Sıhhi tesisat bakım ve onarımı | Sıhhi Tesisat Bakım Onarım ve Servis Elemanı, Seviye 4 (21UY0447-4) |
MYK belgesi, ustanın o iş için mesleki yeterliliğini gösterir. Belge, güvenilir tesisatçı seçimindeki adımlarla MYK Portal’da sorgulanır; yazılı teklifte bulunması gereken bilgiler de aynıdır. Banyo tadilatında seramik, su yalıtımı ve tesisat üç ayrı ustalık dalıdır; her dalda başka bir usta çalışıyorsa her ustanın kendi belgesi sorulur.
Ustam Sensin, Manavgat ve Side’deki işlerde kendi ekibindeki ustaları bu ölçütlere göre seçer. Ekibe alınan her usta kimlik doğrulama, beceri testi ve referans kontrolünden geçer.
Tadilat tek firmaya mı yoksa ayrı ustalara mı yaptırılmalı?
Küçük ve orta ölçekli işlerde her ustalık dalı için ayrı usta tutulabilir; birden fazla dalın girdiği tadilatta ise iş sırası ve sorumluluk tek elde toplandığı için işi tek firmaya vermek daha kolaydır. Ayrı ustalarla çalışan ev sahibi, ustaların sırasını, malzemenin zamanında gelmesini ve bir aksaklıkta sorumluluğun kimde olduğunu kendisi takip eder. Tek firmada bu takip firmanın işidir.
Ustam Sensin, birden fazla ustalık dalı gerektiren işlerde bütün ustaların koordinasyonunu tek elden yürütür. Ev sahibinin tek muhatabı Ustam Sensin’dir; usta koordinasyonu, ilerleme takibi ve her aşamadaki kalite kontrolü Ustam Sensin’in sorumluluğundadır. Değişiklik talepleri Ustam Sensin’e iletilir; ek maliyet ve süre etkisi ev sahibine bildirilir ve iş, yazılı bir Ek İş Tutanağı ile onaylandıktan sonra yapılır. Bir sorun çıkarsa Ustam Sensin hemen müdahale eder ve tamamlanan işin arkasında durur. Boya, elektrik ve tesisat gibi işler tek başına da üstlenilir; kapsamlı yenilemeler ise anahtar teslim yürütülür.
Örneğin banyo ve mutfak birlikte yenilenecekse tesisatçı, seramikçi ve boyacının sırası tek planda kurulur. Seramikçi geldiğinde tesisatın bitmemiş olması gibi bir aksaklığı ev sahibi değil, Ustam Sensin çözer. Ustam Sensin’de işin keşiften teslime nasıl ilerlediği, Ustam Sensin nedir sorusunun cevabında adım adım anlatılır.
Tamirat ile tadilat arasındaki fark nedir?
Tamirat bozulan bir şeyin onarılması, tadilat ise bir yapıda değişiklik yapılmasıdır. Türk Dil Kurumu (TDK) sözlüğü tamiratı “onarım”, tadilatı “değişiklikler” olarak tanımlar. Günlük dilde iki kelime çoğu zaman birlikte kullanılır.
İmar Kanunu md. 21 de iki kavramı birlikte anar; belediyelerin imar yönetmeliklerinde belirtilen ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratları ruhsattan muaf tutar. Örneğin damlayan bir bataryanın contasını değiştirmek tamirattır; banyonun seramiğini, bataryalarını ve dolabını yenilemek tadilattır.
Eski evde tadilat yaparken nelere dikkat edilir?
Eski evde tadilattan önce elektrik tesisatı ve kaçak akım koruması, su ve gider hatları, duvarlardaki nem ve taşıyıcı elemanlardaki çatlaklar kontrol edilir. Eski evde duvar açıldığında görülen sorunlar, tadilatın kapsamını ve süresini değiştirir. Eski evin keşfi bu yüzden yeni bir evinkinden daha ayrıntılı yapılır.
Elektrik İç Tesisleri Yönetmeliği md. 18’e göre yapı bağlantı kutusuna yangın koruma eşikli, sayaç kolon devrelerine hayat koruma eşikli koruma düzeni konulur. Bu koruma düzeni olmayan tesise dağıtım şirketi elektrik vermez. Uygulamada hayat koruma eşiği olarak 30 mA kullanılır. Panosunda kaçak akım koruma şalteri bulunmayan eski bir evde tadilat, elektrik tesisatını yenilemek için uygun zamandır.
Duvardaki nem lekesi ise boya ve kaplamadan önce kaynağı bulunması gereken bir sorundur. Örneğin banyo duvarındaki nem lekesi, sızdıran gider hattı onarılmadan boyanırsa yeni boyanın üzerinde yeniden çıkar. Manavgat’ta eski evlerde banyo, mutfak ve komple ev tadilatının iş sırası ve keşif süreci, Manavgat tadilat hizmetinde anlatılır.
Tadilat ne kadar sürer?
Ustam Sensin’in işlerinde banyo tadilatı 10-15 gün, mutfak tadilatı 15-25 gün, komple daire tadilatı 30-60 gün sürer; tek bir odanın boyası 1-2 günde biter. Süre işin kapsamına, söküm sırasında çıkan sorunlara, malzemenin temin süresine ve kuruma beklemelerine göre değişir. Ustam Sensin’de tahmini süre keşiften sonra yazılı teklifte belirtilir. Süreyi uzatabilen iki durum, duvar açıldığında eski tesisatın ortaya çıkması ve özel sipariş malzemenin beklenmesidir. Boyada ise Filli Boya’ya göre su bazlı duvar boyasında katlar arasında 3-4 saat, son kattan sonra 24 saat beklenir.
Tadilat sırasında evde kalınabilir mi?
Tek odada yapılan işlerde ve boya gibi kısa işlerde evde kalınabilir; banyonun veya mutfağın tamamen söküldüğü, suyun ya da elektriğin uzun süre kesildiği ve yoğun toz çıkan tadilatlarda evde kalmak zordur. Evde kalınacaksa çalışılan oda naylon perdeyle ayrılır. İş sırası da banyo ve mutfaktan birinin her zaman kullanılabileceği biçimde planlanır.
Tadilat için yazılı sözleşme gerekir mi?
Türk Borçlar Kanunu, tadilat gibi eser sözleşmeleri için genel bir yazılı şekil şartı koymaz; sözleşmeler, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (md. 12). Usta bir işletmeyse sözleşme bir tüketici işlemidir ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un özel hükümleri önce uygulanır; bu kanuna göre iş yeri dışında kurulan bazı tüketici sözleşmeleri yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (md. 47). Kapsam, malzeme, süre, bedel ve ödeme planının yazılı olması her durumda anlaşmazlıkta neyin kararlaştırıldığını gösterir. Bedel götürü olarak kararlaştırıldıysa usta, iş öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez; başlangıçta öngörülemeyen durumlar işi engeller veya son derece güçleştirirse hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir (Türk Borçlar Kanunu md. 480). Ustam Sensin her iş için yazılı sözleşme yapar. Sözleşmede iş kapsamı, kullanılacak malzemeler ve markaları, başlangıç ve bitiş tarihleri, ara kontrol noktaları, gecikmede uygulanacak koşullar, toplam fiyat, ödeme planı ve garanti koşulları yer alır; işçilik garantisi 12 aydır.
Tadilat ustasına peşin ödeme yapılır mı?
Tadilat ustasına peşin ödeme ancak taraflar böyle anlaşırsa yapılır. Türk Borçlar Kanunu md. 479’a göre iş bedeli iş teslim edildiğinde ödenir; işin parça parça teslimi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse her parçanın bedeli o parça teslim edildiğinde ödenir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un iş yeri dışında kurulan sözleşmelere ilişkin hükmü uygulanıyorsa, 14 günlük cayma süresi içinde tüketiciden ödeme istenemez (md. 47). Avans verilecekse tutarı ve karşılığında alınacak malzeme yazılı teklifte belirtilir; ödemenin kalanı iş aşamalarına bağlanır. Ustam Sensin’de ödeme planı işe başlamadan yazılı belirlenir. Başlangıç ödemesi dışında ödeme yalnız tamamlanan ve onaylanan iş için alınır; son ödeme teslim tutanağına bağlanır.