Anahtar teslim tadilat, bir evin yenilenmesindeki bütün işlerin tek bir yüklenici tarafından üstlenildiği ve evin kullanıma hazır olarak teslim edildiği tadilat biçimidir. Anahtar teslim tadilat sözleşmesi hukuken bir eser sözleşmesidir; yüklenici işi kendisi yapar ya da kendi yönetimi altında yaptırır. Fiyat götürü olarak kararlaştırıldıysa yüklenici, iş öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez. Yaklaşık bedel ev sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılacaksa ev sahibinin sözleşmeden dönme hakkı doğar. Malzemeyi kimin sağlayacağı teklifte ve sözleşmede yazılır. Yüklenici işi, kararlaştırılan tarihte bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse ev sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. İş teslim edildiğinde ev sahibi işi gözden geçirir ve gördüğü ayıpları yükleniciye bildirir. Ayıplı işte tüketici ücretsiz onarım, bedel indirimi, işin yeniden yapılması veya sözleşmeden dönme haklarından birini seçebilir; kanunda veya sözleşmede daha uzun bir süre yoksa bu sorumluluk iki yıllık zamanaşımına tabidir.
Anahtar teslim tadilat ne demek?
“Anahtar teslim” ifadesi, iş bittiğinde ev sahibine yalnız anahtarı almanın kaldığını anlatır; anahtar teslim tadilatta söküm, tesisat, elektrik, kaplama, boya ve montaj işlerini tek bir yüklenici planlar ve yürütür. Anahtar teslim tadilatta ev sahibinin muhatabı tektir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre bu ilişki bir eser sözleşmesidir: yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlenir (madde 470).
Örneğin bir dairenin banyosu, mutfağı ve zeminleri birlikte yenilenecekse anahtar teslimde ev sahibi tek bir yükleniciyle anlaşır. Tesisatçının, seramikçinin ve boyacının iş sırasını yüklenici planlar ve yürütür.
Anahtar teslim daire ile anahtar teslim tadilat arasındaki fark nedir?
Anahtar teslim daire, yeni yapılan bir binada zemin, mutfak, banyo ve boya işleri bitmiş olarak teslim edilen dairedir; anahtar teslim tadilat ise var olan bir evin kullanıma hazır hâle getirilmesidir. İki ifadede de ortak nokta, teslimden sonra ayrıca bir ustaya iş kalmamasıdır. Fark, işin yeni bir yapıda mı yoksa kullanılmış bir evde mi yapıldığıdır.
Anahtar teslim bir dairenin içinde hangi işlerin bulunduğunu, satış veya yapım sözleşmesindeki kalemler belirler. Örneğin anahtar teslim satılan bir dairenin sözleşmesinde ankastre set yazmıyorsa set teslimde olmayabilir. Anahtar teslim tadilatta da kapsamı teklifteki kalemler belirler; teklifte “komple tadilat” yazması hangi işlerin yapılacağını tek başına göstermez.
Anahtar teslim tadilat süreci nasıl işler?
Ustam Sensin’de anahtar teslim tadilat süreci ücretsiz keşifle başlar; tasarım, malzeme, söküm, altyapı, kaba inşaat, ince işler, boya ve montaj aşamalarından sonra kontrol ve teslimle biter. Bütün aşamaları Ustam Sensin tek sözleşmeyle üstlenir ve tek muhatap olarak yönetir. Aşamalar aşağıdadır.
- Ücretsiz keşif: evin yapısal durumu, tesisat ve elektrik altyapısı, duvar ve zemini incelenir; ev sahibinin istekleri dinlenir, bütçe aralığı ve kapsam netleşir.
- Tasarım ve proje çizimi: oda düzeni, malzemeler, renkler, aydınlatma planı ve mobilya yerleşimi belirlenir; yeni tasarım üç boyutlu (3D) görselleştirmeyle gösterilir, gerekirse mimar veya iç mimar desteğiyle çizim hazırlanır.
- Malzeme seçimi ve tedarik: seramik, parke, dolap, tezgâh, armatür ve aydınlatmanın markası, modeli ve miktarı netleşir ve siparişler verilir.
- Söküm: eski seramik, dolap, kapı ve gerekli duvarlar sökülür; moloz profesyonel ekipmanla taşınır ve bertaraf edilir.
- Altyapı: elektrik ve su tesisatı ile varsa doğal gaz tesisatı yenilenir.
- Kaba inşaat: duvar örülür, sıva ve şap yapılır, ıslak hacimlerde su yalıtımı uygulanır.
- İnce işler: seramik ve parke döşenir, kapı ve pencereler değiştirilir, alçıpan uygulanır.
- Boya ve montaj: boya badana yapılır; mutfak ve banyo dolapları, mobilyalar, armatürler ve aydınlatma takılır.
- Kontrol ve teslim: eksikler listelenip giderilir, detaylı temizlik yapılır; garanti belgesi ve bakım talimatları ev sahibine teslim edilir.
Ev sahibi malzeme seçimi, tasarım onayı ve ödeme gibi karar noktalarında sürece katılır. Elektrikçi ile tesisatçının sırası dahil bütün ustaların koordinasyonunu Ustam Sensin yürütür; ustaları kendi ekibinden seçer ve her aşamada kalite kontrolü yapar. Kabul ölçütleri ve kontrol adımları işe başlamadan yazılı olarak belirlenir. İş, başlangıçta belirlenen bütçe ve takvime bağlı kalınarak tamamlanır.
Örneğin yeni alınmış bir daire veya sezon öncesi yenilenecek bir yazlık anahtar teslim yaptırılabilir. Keşif talebinde dairenin büyüklüğü, yapılacak değişiklikler, bütçe aralığı ve zaman tercihi yazılır; varsa fotoğraf eklenir. Anahtar teslim dışında boya, elektrik veya tesisat gibi tek bir iş de Ustam Sensin’e ayrı olarak verilebilir.
Anahtar teslim tadilatta götürü bedel ile yaklaşık bedel arasındaki fark nedir?
Götürü bedelde baştan tek bir toplam tutar kararlaştırılır ve yüklenici bedelin artırılmasını isteyemez; yaklaşık bedelde ise tahmini bir tutar verilir ve son bedel işin değerine ve yüklenicinin giderine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu, bedelin baştan hiç belirlenmediği işi de ayrıca düzenler. Bedel türüne göre farklar aşağıdadır.
| Bedel türü | Ne demek? | İş beklenenden fazla emek isterse |
|---|---|---|
| Götürü bedel | İş için baştan tek bir toplam tutar kararlaştırılır. | Yüklenici bedelin artırılmasını isteyemez. Öngörülemeyen durumlar işi götürü bedelle engeller veya son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden uyarlama isteyebilir, bu olmazsa sözleşmeden dönebilir (md. 480). |
| Yaklaşık bedel | Baştan tahmini bir tutar verilir. | Bedel, işin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir (md. 481). Tahmin, ev sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılacaksa ev sahibi sözleşmeden dönebilir; eser ev sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa bedelden indirim isteyebilir veya iş bitmeden, tamamlanan kısmın bedelini ödeyerek sözleşmeyi feshedebilir (md. 482). |
| Bedeli belirlenmemiş iş | Tutar baştan konuşulmaz. | Bedel, işin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir (md. 481). |
Götürü bedelin istisnası da kanundadır. Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebildiği hâlde göz önünde tutulmayan durumlar götürü bedelle işi engeller ya da son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden uyarlama isteyebilir; bu mümkün değilse sözleşmeden dönebilir (md. 480). Teklifin kapsamında olmayan bir onarım ise bu istisnadan bağımsız olarak ayrı bir iştir. Örneğin seramik söküldüğünde duvarın içinden çürümüş eski bir su borusu çıkarsa yüklenici bunu hemen ev sahibine bildirmek zorundadır (md. 472). Teklifte, duvar açıldığında çıkabilecek bu tür işlerin nasıl fiyatlanacağının yazılması anlaşmazlığı önler.
Anahtar teslim tadilatta malzemeyi kim sağlar?
Anahtar teslim tadilatta malzemeyi kimin sağlayacağı teklifte ve sözleşmede yazılır; kanundaki varsayılan kural malzemeyi değil araç ve gereçleri kapsar ve aksine âdet veya anlaşma yoksa bunları yüklenici sağlar (Türk Borçlar Kanunu md. 471). Yüklenici malzemeyi kendisi sağladıysa malzemenin ayıbından ev sahibine karşı satıcı gibi sorumludur (md. 472). Malzemeyi ev sahibi sağlarsa yüklenici bu malzemeyi özenle kullanmak, hesabını vermek ve artanı geri vermekle yükümlüdür. Ustam Sensin’in yazılı teklifinde malzemenin fiyata dahil olup olmadığı ayrıca belirtilir.
Ev sahibinin aldığı malzemede bir kusur görülürse yüklenicinin durumu hemen bildirmesi gerekir; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan yüklenici sorumlu olur (md. 472). Örneğin ev sahibinin aldığı seramiklerin bir kısmı farklı tonda çıktıysa yüklenici bunu döşemeden önce ev sahibine bildirir. Yüklenici farkı görüp bildirmeden seramiği döşerse bunun sonuçlarından yüklenici sorumlu olur.
Anahtar teslim tadilat sözleşmesi yazılı mı yapılmalı?
Türk Borçlar Kanunu tadilat sözleşmesi için genel bir yazılı şekil şartı koymaz; ancak anahtar teslim gibi çok kalemli bir işte kapsamın, bedelin ve takvimin yazılı olması, bir anlaşmazlıkta neyin kararlaştırıldığını gösterir. Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşmeler, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (md. 12). Tadilat sözleşmesi için noter onayı da şart değildir.
Ev sahibi işi ticari veya mesleki olmayan amaçla yaptırıyor, yüklenici de işi ticari veya mesleki amaçla üstleniyorsa sözleşme bir tüketici işlemidir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun eser sözleşmelerini de tüketici işlemi sayar (md. 3). Tüketici Kanunu’nda hüküm bulunmayan konularda ise Türk Borçlar Kanunu gibi genel hükümler uygulanır (Tüketici Kanunu md. 83).
Tüketici Kanunu’na göre iş yeri dışında, örneğin evde kurulan tüketici sözleşmeleri yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz ve tüketiciye 14 günlük cayma hakkı verir (md. 47). Ancak İş Yeri Dışında Kurulan Sözleşmeler Yönetmeliği malların montaj, bakım ve onarımını kapsam dışında tutar ve konutu da mal sayar (md. 2 ve 4); dolayısıyla bu kural her tadilat sözleşmesine uygulanmaz.
Örneğin “salon ve iki odanın zeminleri laminatla kaplanacak” yazan bir sözleşme, laminatın sınıfını ve süpürgeliği göstermez. Malzemenin markası ve sınıfı da yazıldığında teslimde neyin kontrol edileceği bellidir. Sözleşmede bulunması gereken diğer maddeler, Manavgat anahtar teslim tadilat hizmetinde kalem kalem sıralanır.
Anahtar teslim tadilatta iş gecikirse ne olur?
Yüklenici işe zamanında başlamazsa ya da işi, kararlaştırılan tarihte bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse ev sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Bu hak Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinde yer alır. Gecikme ev sahibinden kaynaklanıyorsa bu hak doğmaz. Örneğin teslim tarihi 30 Mayıs olan komple bir daire tadilatında 20 Mayıs’ta söküm bile bitmemişse işin zamanında bitmeyeceği açıkça anlaşılabilir; bu durumda ev sahibi 30 Mayıs’ı beklemek zorunda değildir.
Aynı madde, iş sürerken yapılan bir hatayı da düzenler. İş yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılıyorsa ev sahibi uygun bir süre vererek hatanın giderilmesini ister. Bu süre içinde düzeltilmezse onarım veya işin devamı, masrafı yükleniciye ait olmak üzere başka birine verilebilir. Örneğin banyoda su yalıtımı yapılmadan seramiğe geçildiği görülürse ev sahibi, seramik bitmeden yükleniciye süre vererek düzeltme ister.
Anahtar teslim tadilat teslim alınırken nelere dikkat edilir?
Anahtar teslim tadilat teslim alındığında iş gözden geçirilir, görülen ayıplar uygun bir süre içinde yükleniciye bildirilir ve eksikler tutanağa yazılır. Türk Borçlar Kanunu’na göre iş sahibi, teslimden sonra imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları bildirmek zorundadır (md. 474). Gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse iş kabul edilmiş sayılır; kabulden sonra yüklenici, kasten gizlenen ve gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur (md. 477).
Teslimde kontrol edilecek başlıca noktalar aşağıdadır.
- Musluklar açılır, gider akışı ve sifon bağlantıları kontrol edilir.
- Su sayacı, tüm musluklar kapalıyken izlenir; sayaç dönüyorsa iç tesisatta kaçak olabilir.
- Prizler ve anahtarlar denenir; kaçak akım rölesinin test butonuna basılarak rölenin attığı görülür.
- Seramik derzleri, köşe birleşimleri ve boşluk sesi veren karolar kontrol edilir.
- Kapı ve pencerelerin açılıp kapanması denenir.
- Boyalı yüzeylerde iz, akıntı ve renk farkına bakılır.
- Eksikler tutanağa yazılır ve tutanak iki tarafça imzalanır.
Ayıp sonradan ortaya çıkarsa da gecikmeden yükleniciye bildirilir; bildirilmezse iş kabul edilmiş sayılır (md. 477). Tüketici olan ev sahibi, ayıplı hizmette işin yeniden yapılmasını, ücretsiz onarımı, ayıp oranında bedel indirimini veya sözleşmeden dönmeyi seçebilir (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 15). Ayıplı hizmetten sorumluluk, ayıp sonradan ortaya çıksa bile işin yapıldığı tarihten itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir; kanunlarda veya sözleşmede daha uzun bir süre belirlenebilir (aynı kanun md. 16). Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz.
Anahtar teslim tadilatta ödeme nasıl yapılır?
Ödeme planı sözleşmede kararlaştırılır; başka bir plan kararlaştırılmamışsa Türk Borçlar Kanunu’na göre iş bedeli, iş teslim edildiğinde ödenir (md. 479). Ustam Sensin’in anahtar teslim işlerinde ödeme aşamalara bağlanır. Sözleşme imzasında yüzde 20 ila 30 avans, altyapı tamamlandığında yüzde 20 ila 30, ince işler tamamlandığında yüzde 20 ila 30 ödenir; kalan bakiye teslim tutanağına bağlıdır ve eksikler kapanmadan istenmez. Avanstan sonraki her ödeme yalnız tamamlanan bir aşama için istenir; her ödemeden önce ilgili aşamanın kontrol edilmesi eksikleri erkenden gösterir. İşin parça parça teslimi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse her parçanın bedeli o parça teslim edildiğinde ödenir. Avans verilecekse tutarı ve hangi işe karşılık geldiği sözleşmeye yazılır. Tüketici Kanunu’nun iş yeri dışında kurulan sözleşmelere ilişkin hükmü uygulanıyorsa 14 günlük cayma süresi içinde tüketiciden ödeme istenemez (md. 47); tüketicinin isteğine göre hazırlanan mallara ilişkin sözleşmeler bu yasağın dışındadır (İş Yeri Dışında Kurulan Sözleşmeler Yönetmeliği md. 11 ve 14).
Anahtar teslim tadilat parça başı tadilattan pahalı mı?
Anahtar teslim tadilat ilk bakışta daha pahalı görünebilir; ancak parça başı tadilatta her usta için ayrı ulaşım ve hazırlık maliyeti, koordinasyon eksikliğinden doğan yeniden iş ve zaman kaybı toplam maliyete eklenir. Ustam Sensin’in anahtar teslim işlerinde malzeme toptan alınır, iş programı tek elden planlanır ve fiyat kalem kalem yazılı teklifle verilir. Bu yüzden sürpriz maliyet çıkmaz.
Anahtar teslim tadilat ne kadar sürer?
Ustam Sensin’in işlerinde standart bir 2+1 dairenin anahtar teslim tadilatı ortalama 30-45 iş günü sürer; büyük villa ve ticari mekânlarda süre 60-90 güne uzayabilir. Süre; kapsamdaki işlerin sayısına, söküm sırasında çıkan sorunlara, malzemenin temin süresine ve şap, sıva ve boyanın kuruma sürelerine göre değişir. Örneğin su bazlı duvar boyasında katlar arasında 3-4 saat, son kattan sonra 24 saat beklenir (Filli Boya). Ustam Sensin keşiften sonra her aşamanın tahmini süresini gösteren ayrıntılı bir iş programı sunar; tahmini süre yazılı teklifte de yer alır. Sözleşmede başlangıç ve teslim tarihinin yazılı olması, gecikme hâlinde ev sahibinin haklarını kullanmasını kolaylaştırır. Manavgat ve Side’de yaz turizm sezonu olduğu için tadilat talepleri sonbahar ve kışta yoğunlaşır.
Anahtar teslim tadilatta garanti süresi ne kadar?
Ustam Sensin’in anahtar teslim işlerinde işçilik garantisi 12 aydır; malzemelerin garantisi üreticinin koşullarına tabidir. Garantinin kapsamı, istisnaları ve başvuru yolu sözleşmede yazılır; koşullar işin türüne göre değişebilir. Garanti belgesi ve bakım talimatları teslimde ev sahibine verilir. Teslimden sonraki ilk aylarda görülebilen küçük çatlaklar garanti kapsamında giderilir. İlk yıl içinde, özellikle mevsim geçişlerinde evin kontrol edilmesi olası sorunları erken gösterir. Garanti, tüketicinin kanundan doğan haklarına ek bir taahhüttür (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 57).
Anahtar teslim tadilatta yüklenici işi başkasına yaptırabilir mi?
Evet, yüklenici eseri kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür ve kişisel özellikleri işte önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir (Türk Borçlar Kanunu md. 471). Anahtar teslimde ustaların farklı kişiler olması bu yüzden olağandır. Yüklenici, işi bıraktığı yardımcıların işi yürütürken ev sahibine verdiği zarardan sorumludur (md. 116).
Anahtar teslim tadilat için ruhsat gerekir mi?
Derz, sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları ile elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ruhsata tabi değildir (İmar Kanunu md. 21). Ruhsatlı bir yapıdaki diğer değişiklikler ise belediyenin imar yönetmeliğinde muaf sayılan ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilatlar dışında yeniden ruhsat gerektirir. Örneğin zemin kaplamasını değiştirmek veya duvarları boyamak ruhsat gerektirmez; taşıyıcı bir duvarı kaldırmak ise ruhsata bağlıdır. Apartmanda ortak yerlere dokunan işler için ayrıca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19).